رہائشی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری حتمی صارف کے گھر خریدنے کے مقابلے میں مچھلی کی ایک بہت مختلف کیتلی ہے۔ جب سرمایہ کاری پر واپسی کا ارادہ ہے، تو یہ جاننا کہ ہاؤسنگ اثاثہ کلاس کس طرح کی کارکردگی کا مظاہرہ کر رہی ہے۔
RoI کے نقطہ نظر سے، چیک کرنے کے لیے دو بالٹیاں ہیں – سرمایہ کی تعریف اور رینٹل کی پیداوار۔ جائیداد کی قیمتوں کے لحاظ سے، سب سے اوپر سات ہندوستانی شہروں میں موجودہ اوسط قیمتیں مجموعی طور پر 6,150 روپے فی مربع فٹ ہیں۔ اگر ہم پیچھے مڑ کر دیکھیں تو پچھلے پانچ سالوں میں ٹاپ سات شہروں میں 11 فیصد سے زیادہ کا اضافہ دیکھا گیا ہے (2018 میں 5,551 روپے فی مربع فٹ سے 2022 میں تقریباً 6,150 روپے تک)۔ پچھلے سال جائیداد کی اوسط قیمتوں میں سب سے زیادہ سالانہ اضافہ (6 فیصد) ہوا (2021 میں 5,826 روپے 2022 میں 6,150 پی ایس ایف)۔
دوسری طرف، پچھلے چار سالوں میں یا تو کوئی تبدیلی نہیں ہوئی یا 2020 کے مقابلے میں 2021 میں زیادہ سے زیادہ 3-4 فیصد اضافہ دیکھنے میں آیا۔ وبائی مرض سے پہلے، طلب میں طویل کمی کی وجہ سے تمام شہروں میں جائیداد کی قیمتیں حد تک محدود تھیں۔
وبائی امراض کے بعد، تمام شہروں میں ڈیمانڈ بڑھ گئی – جیسا کہ ڈویلپرز کے ان پٹ اخراجات تھے – جس کی وجہ سے قیمتوں میں اضافہ ہوا، خاص طور پر 2021 اور 2022 میں۔ قیمتوں میں اضافے کا ایک اور عنصر یہ حقیقت ہے کہ اب زیادہ تر فروخت برانڈڈ ڈویلپرز کی ہے جو اس سے باز نہیں آئے۔ مضبوط مانگ اور بڑھتی ہوئی تعمیراتی لاگت کی وجہ سے قیمتوں میں اضافہ۔
جنوبی شہر چمک رہے ہیں۔
شہروں میں، بنگلورو اور حیدرآباد میں پچھلے پانچ سالوں میں جائیداد کی اوسط قیمتوں میں سب سے زیادہ پانچ سالہ 10 فیصد اضافہ دیکھا گیا ہے۔ بنگلورو میں جائیداد کی اوسط قیمتیں 2018 میں 4,894 روپے پی ایس ایف تھیں اور 2022 میں 5,570 روپے تک پہنچ گئیں۔ حیدرآباد کے لیے، 2018 میں اوسط قیمتیں روپے 4,128 پی ایس ایف تھیں اور 2022 میں بڑھ کر 4,620 روپے تک پہنچ گئیں۔
2019 کے مقابلے میں 2020 میں زیادہ تر شہروں میں کرایہ کی پیداوار میں کمی دیکھی گئی – وبائی بیماری کا قدرتی نتیجہ اور اس کے گھر سے کام کرنے اور ای اسکولنگ کے اخلاقیات۔ 2021 میں کچھ بہتری دیکھی گئی، کرایہ کی پیداوار شہروں میں بڑھ رہی ہے اور 2019 کی سطح کے قریب ہے۔ تاہم، 2022 میں کرایے کی پیداوار میں معقول اضافہ دیکھنے میں آیا، جس نے 2019 کے تمام ٹاپ سات شہروں میں کووڈ سے پہلے کی سطح کی خلاف ورزی کی۔
اس کی بڑی وجہ دفاتر اور اسکولوں کے دوبارہ کھلنے کے ساتھ کرائے کی مانگ میں اچانک اضافہ تھا۔ کرائے کی موجودہ مانگ تمام شہروں میں مضبوط رہے گی کیونکہ شہری کام کے مواقع بڑھ رہے ہیں اور زیادہ لوگ شہروں کی طرف ہجرت کر رہے ہیں۔
جائیداد کی قیمت میں مزید اضافہ
2023 کے لیے آؤٹ لک پرامید ہے، اگرچہ زیر تحقیق سرمایہ کاری اور قلیل مدتی منافع کے تناظر سے گریز کرنا چاہیے۔ وہ تمام عوامل جنہوں نے سرمائے کی قدر میں اضافہ کیا اور کرایہ کی پیداوار مضبوطی سے اپنی جگہ پر ہے، اور سرمایہ کاری کے دونوں منطقوں کے لیے منافع کی صلاحیت امید افزا ہے۔
اس نے کہا، 2023 کو معاشی سست روی اور افراط زر کے دباؤ کے حوالے سے کچھ مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا، اور اسے سرمایہ کاری کے کسی بھی فیصلے میں شامل کرنے کی ضرورت ہے – بشمول رئیل اسٹیٹ کے لیے۔
RBI ممکنہ طور پر شرح سود میں اضافے کے بعد ایک وقفہ لے گا، لہذا ترقی کی رفتار جاری رہے گی۔ 2023 صارف کی آخری مانگ کے ذریعے چلایا جائے گا، لیکن سنجیدہ طویل مدتی سرمایہ کاروں کو مارکیٹ کی حرکیات سازگار سے زیادہ ملیں گی۔ بڑے شہروں میں پراپرٹی کی قیمتوں میں مزید 5-8 فیصد اضافہ ہونے کا امکان ہے – یہ سرمایہ کاروں کے لیے اچھا ہے جو سرمائے کی تعریف پر توجہ مرکوز کرتے ہیں، لیکن اس کا مطلب یہ بھی ہے کہ کرائے کی طلب میں اضافہ ہوگا۔
نئے ڈیمانڈ پروفائل کی وجہ سے، بڑے کنفیگریشن والے گھر کمپیکٹ سستی ہاؤسنگ سے بہتر کارکردگی کا مظاہرہ کریں گے۔ برانڈڈ بڑے ڈویلپرز کی پراپرٹیز کرایہ کی پیداوار اور سرمائے کی تعریف دونوں کے لحاظ سے بہتر منافع ادا کریں گی۔
